Жилищное строительство, как ходьба с препятствиями

Наметившийся в середине 2010 года рост регионального жилищного строительства, увы, не ознаменовал посткризисное возрождение отрасли: большая часть введенного в эксплуатацию жилья — это проекты, начатые строительными гигантами до кризиса и размороженные в середине 2010 года.

Сегодня, по мнению большинства экспертов «ДелоРу», наиболее эффективный способ жилищного строительства в широких масштабах — это комплексное освоение территорий. Однако новые территории не только дают возможность вести комплексную застройку, но и отбирают немалую часть средств девелопера на организацию коммунальной инфраструктуры. 

Государственно-частное партнерство спасает строителей

На сегодняшний момент государство ставит перед субъектами Российской Федерации планы по увеличению показателей ввода жилья. В частности, в Ростовской области за ближайшие пять лет необходимо будет ввести в эксплуатацию более 11 млн кв метров, за этими цифрами стоя,т в том числе, и громадные инвестиции, которые предстоит девелоперам в прямом смысле слова зарыть в землю. Удорожание жилья, являющееся логичным в свете больших вложений в развитие инфраструктуры застраиваемой территории, идет в разрез с социально-ориентированной политикой государства, избежать трансляцию стоимости инфраструктуры на цену квадратного метра, по заявлению экспертов, можно лишь путем применения государственно-частного партнерства (ГЧП).
«Использование механизмов Государственно-частного партнерства в жилищном строительстве , — говорит Игорь Далаксакуашвили, заместитель генерального директора ЗАО «Патриот», — позволяет сбалансировать возможности бюджета инвестпрограмм сетевых компаний и тех, кто приобретает земельные участки под комплексную застройку, для того, чтобы обеспечить новые территории инженерной, социальной и транспортной инфрастуктурой».
«Перед нами стоит задача значительно увеличить жилищное строительство, — комментирует заместитель Министра территориального развития, архитектуры и градостроительства Ростовской области Николай Безуглов, — причем весь этот рост, естественно, обуславливается наличием тех площадок, на которых возможно строить жилье. Поэтому проводится колоссальная работа по разработке различной градостроительной документации, чтобы возможно было всё это жилье строить. Существенным условием для успешного строительства является обустройство участков под капитальную застройку внешней инфраструктурой. При этом вся государственная политика сводится к тому, чтобы строящееся жилье не было бизнес-класса, а больше подходила под экономические стандарты. Соответственно, стоимость инфраструктуры не должна включаться в стоимость квадратного метра».
По словам Николая Безуглова, государство, для решения вопроса жилищного строительства, предложило инструментарий ГЧП, который призван реализовать как планы властей, так и планы девелоперов.
«Активное использование Государственно-частного партнерства необходимо при развитии инфраструктуры, — говорит директор центра ГЧП Государственной корпорации «Банк Развития и Внешнеэкономической деятельности (ВЭБ)» Александр Баженов. — Но как у нас сегодня воспринимают ГЧП? Государственно-частное партнерство — это когда Государство дало деньги частному бизнесу, чтобы ему было легче подняться. Мы предлагаем иную форму сотрудничества: для развития инфраструктуры — коммунальной, социальной и транспортной на новых территориях: разумное двустороннее участие на условиях взаимной выгоды, с учетом сроков окупаемости проектов и условий формирования гуманной цены на квадратный метр вводимого жилья».

Жилищные прогнозы и рыночные реалии

По заверению Николая Безуглова, на сегодняшний день область входит в число российских регионов-лидеров по объему вводимого жилья, а в ЮФО — занимает второе место после Кубани. «В наступившем году область запланировала увеличить годовой объем строящегося жилья до 1 млн 900 тыс кв метров. На 2011-2015 годы утверждена новая программа «Жилище», в рамках которой в Регионе будут реализованы мероприятия, направленные на поддержку жилищного строительства. В том числе на комплексные градостроительные направления, на развитие строительства жилья эконом-класса, на упрощение порядка предоставления кредитов заемщикам для обеспечения строительства жилья, в том числе малоэтажного», — сообщает Николай Безуглов.
«Приоритет строительства качественного жилья в доступной ценовой категории,— говорит вице-губернатор Ростовской области Сергей Горбань, — позволит обеспечить сбалансированный рост жилищного строительства и жилищного финансирования, а также выступит сдерживающим фактором для роста цена на рынке недвижимости. Для строительства жилья эконом-класса имеются все необходимые мощности и только один Ростов может строить 250 тыс кв метров такого жилья. Сегодня мы включились в Федеральную программу «Стимул», которая позволяет кредитовать строительные организации, попавшие в трудную ситуацию. По моим оценкам, в этом году область получит на эти цели порядка 600 млн рублей. По нашим расчетам, всё, что мы сегодня делаем, позволяет нам рассчитывать на рост вводимого жилья до объема 3 млн 160 тыс кв метров в год, а это почти европейская норма строительства».

Девелоперы отходят от долевого строительства

Менее радужные прогнозы свойственны многим региональным застройщикам, в частности — Игорь Далаксакуашвили отмечает печальную тенденцию на рынке жилищного строительства: по его мнению, покупатель жилья проголосовал рублем против долевого участия в жилищном строительстве, потребитель не желает ждать долгие годы и хочет получить готовую квартиру с оформленными правами. Выход у девелопера — кредит в банке, решение банка — отказ в кредите.
«У нас на сегодняшний день неплохие показатели в работе со Сбербанком, — комментирует Далаксакуашвили, — однако, они могли бы быть гораздо выше. На мой взгляд, банковский продукт должен соответствовать требованиям рынка, а сегодня рынку жилищного строительства очень нужны подобные перемены. Проблема в том, что застройщик не может получить кредитной линии на период строительства дома, это тот продукт, который очень востребован. Поэтому, когда мы говорим о необходимости повышения объемов возведения жилья, нужно говорить о новом банковском предложении по кредитованию девелоперов! У большинства региональных застройщиков просто нет тех баснословных залогов, которые необходимы сегодня для получения кредита. И это уже политическая проблема! Мне, кажется, что, если эта проблема не будет решена, то в ближайшие годы мы получим значительный дефицит на рынке жилья».

Строители и банкиры ищут ипотечный консенсус

В вопросе необходимости нового банковского продукта согласился с Игорем Далаксакуашвили и заместитель директора управления инвестиционного кредитования и проектного финансирования ЮЗБ СБ РФ Алексей Песоцкий, по словам которого, сегодня спрос на рынке жилья повышается, а новых объектов «заложилось еще меньше». «Мы можем прогнозировать дефицит жилья рост цен на жилье, — говорит Песоцкий. — Из этого следует, что необходимо больше строить и, соответственно, больше финансировать. Проблемы у наших застройщиков, по-прежнему, всё те же, среди этого ряда и непоследовательность строителей в реализации своих проектов, и обманываемые дольщики, и осуществление строительных работ не в рамках ИРД, и ограниченность финансирования проектов собственными средствами».

По мнению начальника отдела продаж ООО «Славяне» Ирины Кашаевой, проблема регионального жилищного строительства — это, прежде всего, проблема отсутствия стратегии комплексного финансирования крупных строительных объектов российскими финансовыми институтами. «В регионе также слабо развито ипотечное кредитование, а те продукты, которые сегодня предлагаются на рынке ипотеки, дороги и неудобны. Ипотека же способна дать значительный толчок восстановлению отрасли жилищного строительства», — отметила Ирина Кашаева.
Мнение по поводу неразвитой ипотеки-двигателя строительства высказывают многие эксперты, однако, главным недостатком отрасли всё же называют слабое её финансирование. «Кредитные продукты, предлагаемые в регионе банками строителям, невероятно дорогие. Жилищное строительство просто не в силах подняться за счет собственных средств. В добавок к этому — слабая заинтересованность чиновников в развитии отрасли», — подчеркивает руководитель отдела продаж и перспективного развития Концерна «Покровский» Сергей Радыгин.
Мнения участников рынка и властей всех уровней, хотя и расходятся по многим параметрам, но и имеют точки соприкосновения, главной из которых является общая цель — реанимация отрасли жилищного строительства. На сколько быстро удастся достичь этой цели будет зависеть от качества двусторонней работы, от симбиоза бизнеса и власти, если, конечно, он будет достигнут.