Ростовская элитная недвижимость - миф или реальность

Рынок недвижимости Ростова-на-Дону на сегодняшний день, пожалуй, один из самых своеобразных в стране. Повлияло на это сразу несколько факторов — спрос стабильно превышает предложение во всех сегментах рынка, а ценообразование за квадратный метр, как признаются сами эксперты, вообще сплошная магия. Однако самая интересная история происходит с сегментом элитной недвижимости — в Ростове-на-Дону то и дело открываются новые агентства, ориентированные на продажу элит-класса, тогда как эксперты ДелоРу признаются, что в нашем городе ее просто-напросто не существует.

Цены на недвижимость растут не первый год, статистика меняется ежесезонно и даже ежемесячно. Впрочем, по словам экспертов в этом нет ничего удивительного.

«Рост цен не то, что ожидается, он практически не останавливается. Последние год-полтора мы наблюдаем планомерный, хотя и небольшой рост цен. Если рассматривать помесячно, следует сказать, что на уровне статистической погрешности он составляет 1% и меньше, однако по итогам года я прогнозирую рост минимум на 15%, а то и на 20%. Основной фактор, который это обеспечивает — значительное превышение спроса над предложением, — рассказывает генеральный директор компании „Титул“ Евгений Сосницкий. — В городе продолжает выбывать ветхое и старое жилье, при этом растут темпы ипотечного кредитования, тогда как предложение в новостройках растет не такими темпами, чтобы удовлетворить этот спрос».

По словам эксперта цены в Ростове-на-Дону будут расти вопреки всем мировым тенденциям, поскольку нехватка предложения в городе просто катастрофическая.

Еще одним определяющим фактором, оказывающим влияние на цены, является инфляция.

«Сегодняшняя ситуация соответствует общеэкономической ситуации в стране. Средняя цена квадратного метра в Ростове в сентябре составила 59196 рублей. Относительно сентября прошлого года рост составил 12,33%. Относительно начала года 8,81%. Уровень инфляции с начала года официально составляет 4,59%. Налицо виден опережающий инфляцию рост цен», — комментирует директор Центрального офиса компании «Дон-МТ» Светлана Титова.

Что касается спроса, эксперты отмечают, что наибольший ажиотаж наблюдается в сегменте эконом-класса, как правило, это 1 — 2-х комнатные квартиры небольшой площади.

«Уверенная зона спроса — сертификаты для военнослужащих, ветеранские сертификаты, переселенческие сертификаты, а также военная ипотека. Это сложный в работе, но устойчивый по спросу сегмент», — отмечает Светлана Титова.

«Скажется всеобщий новогодний ажиотаж. Кроме того, все продавцы недвижимости (в основной своей массе — частные лица) знают, что осенью цены на недвижимость всегда растут. Основываясь на знаниях о сезонных всплесках цен, они будут традиционно повышать цены, вне зависимости от спроса. Покупатели же не готовы к поднятию цен, но они будут вынуждены до Нового года играть по правилам, предлагаемым продавцами. После Нового года ситуация может развернуться в обратную сторону, однако, она во многом будет зависеть от множества внешних факторов, и делать прогнозы на этот период времени ещё рано», — добавляет Светлана Титова.

По мнению президента Южной палаты недвижимости Евгения Проскурина рост, который прогнозируется в пределах инфляции +1–3%, на самом деле является достаточным ростом для стагнирующего рынка.

«Инвесторы и граждане, у которых хорошая память никак не забудут роста цен в период 2000—2008 гг., но время делает свое дело и надо понимать, что сегодняшний рост — это стабильность рынка и значит и возможность нормального прогнозирования населения в своих потребностях решения жилищного вопроса», — считает Евгений Проскурин.

Что касается превышения спроса над предложением, эксперты отмечают, что ситуация изменится нескоро, поскольку строительство в городе ведется достаточно хаотично, и даже сам министр строительства, архитектуры и территориального развития области Валерий Кузнецов признается, что строители не выполняют в полной мере задачу федерального правительства в отношении обеспечения населения доступным жильем.

«Цифры, которые нам доведены к исполнению, согласованы и обязательны к исполнению. Но акценты не сместились, начатое жилье не достроено. А в эконом-классе мы не получили значительного прироста», — говорит министр, добавив, что еще несколько лет назад застройщики сделали акцент на строительство элит-класса.

«Строительство доступного жилья позволило бы обеспечить сбалансированный рост жилищного строительства и выступить сдерживающим фактором роста цен на рынке недвижимости. Почему мы не строим привлекательное жилище эконом-класса — отчасти зависит от нас. Я обращаюсь с просьбой, давайте развернемся к рынку лицом», — добавляет Валерий Кузнецов.

Однако по мнению Евгения Проскурина если акценты и сместятся, ситуация с ценами вряд ли измениться кардинальным образом.

«На мой взгляд, никак это не влияет. Ценообразование на рынке недвижимости, особенно вторичном — вообще сплошная магия. В том смысле, что метод сравнительной оценки применяется в 99% случаев определения цены на объект. Другие методики и исследования не находят место в повседневной жизни, поэтому квартиры оцениваются также как яблоки на рынке, ну попробую продать за 2 млн, вроде где-то видел аналогичный объект по такой цене. Но, квартиры это же не яблоки по цене 50 рублей за кг! Необходимо внедрение методик ценообразования, основанных на множественных фактах и коэффициентах, — объясняет свою позицию Евгений Проскурин. — Скажу больше — жилье в самом доступном новом районе Ростова „Левенцовском“ кажется очень доступным за счет итоговой цены новой квартиры до полутора миллионов рулей, но при этом если посмотреть цену квадратного метра, то она пройдет по категории ну уж точно не эконом-класса — 50- 53 тыс. за кв/м».

Отчасти на отсутствие в Ростове-на-Дону методики ценообразования может влиять и преобладающая неэксклюзивность рынка, мешающая цивилизованному развитию бизнеса.

Очень часто мы сталкиваемся с тем, что многие уважаемые эксперты и аналитики, говоря о непростых ситуациях, складывающихся на том или ином рынке Ростова-на-Дону, добавляют интересное объяснение — «просто город у нас купеческий». Именно такую характеристику получил и рынок элитной недвижимости Ростова-на-Дону. Который, кстати говоря, в городе такой же таинственный, как и тринадцатый этаж в романах Стивена Кинга.

«Понятие элитной недвижимости сформулировано Российской Гильдией Риэлтеров. Главный аналитик Геннадий Стерник написал несколько работ, где он описывает, что такое классическая недвижимость, и я вам скажу, что в Ростове-на-Дону элитной недвижимости в классическом понимании этого слова, нет, потому что ни в одном из объектов, которые у нас относят к премиум классу, или классу делюкс, нет набора всех тех параметров, которые делали бы его элитным», — говорит Евгений Сосницкий.

В качестве примера он отметил, что ни в одном объекте нет соответствующей инфраструктуры, закрытой территории, и тех мер безопасности, которые бы соответствовали классу элит. Ни в одном объекте нет соотношения парковочных мест к количеству квартир два к одному.

«Когда в самом сердце города, в районе ипподрома, на улице из 20 домов, на так называемом Антенном поле, нет даже нормального асфальта для подъезда и жильцам этих домов за 1–2 млн. долларов на это видимо наплевать-то о какой элите можно говорить. Есть один дом — в полях за Мокрым Батаем, в 40 км от Ростова, где на 40 ГА стоит один дом с мраморными колоннами с высаженными вокруг 40 тысячами соснами, и прудом с ценными породами рыб. Это видимо элита, правда, как-то тоже по ново-русски. Но как есть! Кстати, он продается», — иронизирует Евгений Проскурин.

«В ростовском купеческом понимании элитная недвижимость это дорогие квартиры, стоимость которых выше рыночных объектов. Однокомнатная квартира на Северном с хорошим ремонтом, грубо говоря, стоит 2 миллиона, а если это однокомнатная квартира площадью не 35, а 55 кв.м. с суперремонтом, ее цена может доходить до 5 миллионов, а объект будет называться элитным. Хотя на Северном в принципе не может быть элитных квартир, потому что инфраструктура района и неоднородное окружение в виде панельных домов, не позволяет объектам, находящимся там, быть элитными. Все наши попытки сделать такую классификацию в Ростове-на-Дону привели к тому, что мы не нашли ни одного элитного объекта в классическом понимании этого слова, поэтому условно относим к элитному жилью квартиры и домовладения, которые находятся в центре города», — добавляет Евгений Сосницкий.

Интересно, что ценообразование за квадратный метр таких объектов все также мало чем отличается от ценообразования на яблоки на базаре. Однако само словосочетание элитная недвижимость, выходит, уж очень мило и дорого сердцу ростовчанина.

С мнением Евгения Сосницкого согласны и другие эксперты. Так компания «Дон-МТ» также признается, что уместнее такие объекты именовать бизнес-классом, нежели элитным.

«Востребованы двух- и трёхкомнатные квартиры бизнес-класса, с площадью от 80 до 130 кв.м., расположенные в центре центров (улица Пушкинская, проспект Чехова и пр.)», — поясняет Светлана Титова.

Ожидать появления на рынке недвижимости Ростова-на-Дону объектов элит-класса в полном смысле этого слова в ближайшее время тоже не приходится. Причина лежит в отсутствии подходящих для него строительных пятен.

«На стоимость квадратного метра дорогих квартир влияет только желание застройщика, или продавца продать подороже. Еще влияет стоимость самого строительного пятна, стоимость земли. Понятное дело, что в центе оно может занимать до 30–40% от себестоимости, все остальное это желание застройщика. Я вам могу сказать, что жилье близкое к элитному в Ростове-на-Дону строит только одна компания — „Кристина“», — добавляет Евгений Сосницкий.

Тем не менее, по словам Светланы Титовой несмотря на сложившуюся ситуацию на рынке, рост цен на недвижимость бизнес-класса, скорее всего, в обозримом будущем не предвидится. «Цены относительно уровня, приемлемого для населения Ростова перегреты. Тем не менее, последние решения Федеральных властей относительно развития региона (проведение в Ростове чемпионата Мира по футболу, строительство Южного хаба, улучшение существующих и строительство новых транспортных развязок и так далее) могут привести к увеличению интереса к Ростову со стороны жителей Москвы, Санкт-Петербурга. В этом случае цены могут немного подрасти. Если же такого тренда не случится, и спрос на жильё бизнес-класса будет формироваться исключительно резидентами то, предположительно, цены на бизнес-класс могут, снижаясь, приблизиться к реалиям ростовского рынка недвижимости», — объясняет свою точку зрения Светлана Титова.