Стоимость коттеджей увеличивают затраты на создание инфраструктуры

Объемы малоэтажного строительства в Ростовской области продолжают расти, однако спрос ростовчан на индивидуальные односемейные дома все равно превышает возможности застройщиков. Удовлетворению потребности населения в доступном жилье мешают плохая инфраструктура и несовершенство законодательства.

Ростовчане предпочитают жить в частных домах

На сегодняшний день на малоэтажное строительство возлагаются большие надежды как со стороны потребителей, так и со стороны государства. Развитие данного сегмента способно не только обеспечить людей доступным и качественным жильем, но и поддержать небольшие строительные компании. Дело в том, что такой тип застройки не требует привлечения большого количества ресурсов, при этом возведение занимает от двух месяцев до полугода, что снижает девелоперские риски.

Кроме того, как отмечают эксперты, при строительстве односемейного дома происходит постоянное взаимодействие с заказчиком, поэтому клиент, как правило, остается доволен результатом. «Будущий дом растет на ваших глазах за два-три месяца, в течение которых можно делать поэтапные платежи. В частном строительстве вы не сталкнетесь с проблемой так называемых обманутых дольщиков, с которой порой сталкиваются заказчики в многоэтажном строительстве — кто-то не заплатил, а зависают ваши деньги и страдаете вы», — прокомментировал генеральный директор компании «ЛОКОМОТИВ-МОДЕРН» Юрий Сизякин.

По данным Министерства территориального развития, архитектуры и градостроительства Ростовской области, с 2007 по 2011 годы доля построенного индивидуального жилья в общем объеме жилищного строительства увеличилась с 57,5% до 75,2%. «Перспектива подобного жилья предсказуема — предпочтительнее обзавестись „родовым гнездом“, получить возможность наслаждаться загородной тишиной и свежим воздухом, гулять пусть по небольшому, но все же своему участку земли, чем тесниться в городских скворечниках типовой планировки», — отмечает заместитель директора компании «Строй Профит» Алена Пилипенко.

За последние два года самая заметная тенденция в малоэтажном строительстве — резкое сокращение площади строящихся домов с 200–250 кв. м до 60–120 кв. м. По словам экспертов, люди перестали относиться к частным домам как к некой роскоши. Особняки и замки с башнями остались в прошлом, сегодня заказчками являются люди со средним достатком, стремящиеся улучшить свои жилищные условия. «В данном случае малоэтажная собственность сегментировалась. Заказчики хотят строить дома эконом-класса. Люди, ориентированные на элитные дома, предпочитают покупать готовую собственность», — отмечает генеральный директор компании «Росткомфорт» Дмитрий Краснухин.

Сегодня в области применяются современные методы строительства жилья: каркасно-монолитное домостроение, сборно-монолитное, трехслойные утепленные панели. Для малоэтажного строительства созданы предприятия по производству быстровозводимых домов по «канадской» и «финской» технологии, освоено строительство домов с применением несъемной пенополистирольной опалубки, реализуются проекты с устройством каркасов из гнутого металлического профиля.

«Все новые технологии на сегодняшний день становятся неконкурентны при перепродаже дома. Единственный новый материал, дома из которого продаются без проблем, — это газобетон, соответственно подавляющее количество домов строится из газобетона и шлакоблока и облицовываются кирпичом. Это наиболее оптимальная комбинация в соотношении «цена-качество», — сказал директор компании «Центр коттеджного строительства» Игорь Комаров.

Заказчики платят за инфраструктуру

В структуре стоимости дома, по оценкам застройщиков, возведение самого здания составляет только 30%, основная же сумма уходит на подведение необходимых коммуникаций к поселку. «Люди приспосабливаются, не надеясь на то, что государство будет развивать инфраструктуру там, где даже дороги сделать не смогли», — рассказал Игорь Комаров.

Стоимость уже обустроенного участка также резко возрастает в цене. Кроме коммуникаций роскошью, влияющей на стоимость собственности в коттеджном поселке, становятся и другие привычные для горожан вещи. «Никто не хочет строить дороги и школы. Будет школа — будет жизнь в коттеджном поселке», — отмечает главный менеджер коттеджного поселка «Ореховая роща» Алексей Анисимов.

Между тем, в областной администрации считают, что ситуацию контролируют. «В целях создания необходимых условий для строительства жилья на селе разработаны мероприятия, направленные на увеличение объемов строительства и ввода малоэтажных жилых домов в сельских поселениях с использованием средств государственной поддержки, но на рыночных условиях — через систему субсидий и участия средств бюджета на развитие инженерной инфраструктуры. Разработка пилотных проектов увязывается с задачами агропромышленного комплекса, поставленными Государственной программой, перспективными планами развития муниципальных образований, на территории которых идет реализация проектов и отвечает интересам основного населения, проживающего в границах сельских поселений, обеспечивая уровень комфортности, сопоставимый с городским», — сообщил начальник управления министерства территориального развития, архитектуры и градостроительства Ростовской области Владимир Лобачев.

Участники рынка поддержку государства в развитии данного сегмента почти не чувствуют. По их словам, реальная помощь была лишь при осуществлении перевода сотен тысяч гектар в категорию индивидуального жилищного строительства. «Наша организация поддерживает инициативы городской и районной администраций по обеспечению населения доступным жильем. „Необходимость развития малоэтажного строительства“, упоминаемая в различных областных и городских программах, пока так и остается „необходимостью“. Можно начать строить, но не довести до конца», — говорит Алена Пилипенко.

Выходом из сложившейся ситуации застройщики видят в софинансировании. «Сейчас ведутся проектные работы по большому коттеджному городку „Донской“ в Азове, там подход мудрый и правильный, поскольку сначала прокладываются все сети и дороги, а после этого начнется строительство. В данном случае мы видим софинансирование — областной бюджет, федеральный и деньги инвесторов. В таком проекте мы обязательно поучаствуем, только так можно вытянуть рентабельность и удовлетворить спрос», — рассказал Юрий Сизякин.

По словам экспертов, подобных проектов в Ростовской области пока немного, да и в связи с общим дефицитом территорий с подготовленными внешнеплощадочными коммуникациями, покупка такого участка для постройки будущего дома обойдется заказчику дороже.

Как отмечают участники рынка, большую долю в малоэтажном строительстве составляет самострой, поскольку у строителей отсутствуют оборотные средства. «Платежеспособный спрос населения не так велик. Кроме того, с 2008 года практически прекратило существование долевое участие, поскольку люди перестали доверять свои деньги застройщикам, а банки выступают гарантом только при очень больших процентах, ведущих к банкротству компании», — рассказал Алексей Анисимов.

Еще одним существенным фактором, тормозящим развитие малоэтажного строительства, эксперты называют несовершенство законов, регламентирующих строительство коттеджных поселков. «При оформлении разрешения на строительство упорно требуют проект, хоть и делать это прямо запрещено жилищным кодексом. Было бы лучше, если бы просто не мешали», — говорит Игорь Комаров.

Некоторые из экспертов видят проблему в деятельности Росреестра. «Если бы все решения — как стратегические, так и исполнительные — принимались на уровне губернатора, проблем бы не было. Сейчас если вы допускаете при межевании малейшую ошибку — объединяете участки или разъединяете — и у вас не совпадут данные хоть на милиметр, то Росреестр возвращает документы, вы теряете время и все затягивается на годы. То же самое происходит при регистрации домов, квартир. Людям выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а документы они могут получить при чудесном стечении обстоятельств через полгода», — комментирует Алексей Анисимов.

В моду входит энергоэффективное жилье

Возможным решением инфраструктурной проблемы способно выступить набирающее популярность энергоэффективное жилье. Для застройщиков, специализирующихся на домах с автономным самообеспечением, инфраструктурной проблемы как таковой не существует. «Автономное жилье изначально обеспечено современными технологиями: это система канализации, дающая на выходе чистую воду, пригодную для полива, это солнечные батареи, вырабатывающие электроэнергию. Система солнечных батарей греет воду для душа, плюс избыток энергии уходит на потребление человеком. Для получения воды мы делаем скважины, позволяющие пить чистую артезианскую воду. Используем систему естественного кондиционирования, ночью дом охлаждается сам, что дает воможность экономить летом на сплит-системах», — рассказал директор и учредитель компании «Инженерные решения" Алексей Мостовой.

Впрочем, строительство дома с использованием данных технологий также обойдется недешево, стоимость возрастет в среднем до 30%, в зависимости от степени интегрированности новых технологий. На сегодняшний день такое жилье нельзя назвать доступными домами эконом-класса, сами застройщики оценивают их как бизнес-класс. Впрочем, более доступными по словам экспертов они способны стать при определенной поддержке.

«На Западе эта система приветствуется, людям на постройку энергоэффективного жилья предоставляются долгосрочные кредиты на особых условиях. Мы в этом отношении сильно отстаем от Европы. У нас позволить себе полностью автономный дом могут пока только достаточно обеспеченные люди. В Германии существует программа, по которой „лишняя“ непотраченная энергия, производимая солнечными батареями или ветровым генератором, автоматически продается государству», — отметил Алексей Мостовой.

В России энергоэфективное жилье пока не имеет государственной поддержки, однако все больше набирает популярности среди населения. За последний год спрос на подобные проекты увеличился приблизительно на 30%, при том что сама по себе услуга не нова. По словам экспертов, это может быть связано с тем, что и в области, и в стране растет число людей образованных, ориентированных на зарубежный опыт, а также людей, думающих о своем будущем и считающих деньги.

«Коммунальные услуги будут выходить в среднем 500 рублей в месяц, это ниже стоимости тех же услуг в обычных малогабаритных квартирах. Таким образом, затраты псстепенно компенсируются заказчику», — подчеркивает Юрий Сизякин.