Новый налог на недвижимость обещают ввести уже в 2013 году, вопросы о нем давно уже витают в воздухе и пока что их больше, чем ответов. О том, каким он будет, а главное чем и кому грозит, попытались проанализировать эксперты.
Подопытные кролики
Слухи об этом налоге, как о конце света, ходят еще с 90-х годов: кто-то говорил, что он наступит в 2000 году, кто-то — что в 2012-м, и вот, наконец, с датой определились — пополнять бюджет в новом порядке мы будем с 1 января 2013 года. Это актуально для 12 «подопытных» регионов, в число которых вошла и Ростовская область.
Откуда взялась эта дюжина «счастливчиков», знает начальник управления оценки объектов недвижимости филиала по Южному федеральному округу ФГУП «ФКЦ Земля» Юрий Михайлов. «К счастью, для Ростовской области состояние информационной базы кадастра недвижимости таково, что оценка может быть выполнена. На территории остальных субъектов такая работа по подготовке баз в настоящее время ведется, и работы будут продолжены в следующем году. После получения соответствующих результатов выполнялся анализ экономических последствий по тем материалам, которые получились на территории этих 12 субъектов», — поясняет он.
Передовая в данном отношении Ростовская область станет примером для других субъектов, которые постигнет та же участь немного позже, вероятнее всего, как отмечают эксперты, в 2014 году.
Что же нам предстоит испытать на себе?
Введение налога на недвижимость предполагает переход от инвентаризационной и балансовой стоимости к стоимости, рассчитанной на рыночных принципах — кадастровой стоимости. Иными словами, если ранее все платили практически одинаково — как собственники элитной недвижимости, так и простые граждане, — то теперь все будет как у Робин Гуда, только по закону.
Принцип справедливости, которым руководствовались инициаторы закона, полагает, что люди, которые могут себе позволить больше, и платить должны больше, тем самым пополняя бюджет.
«Важно отметить, что цель введения налога на недвижимость — ни в коем случае не стремление увеличить поступления в бюджет. Нужно создать справедливое налогообложение. Основное отличие кадастровой стоимости от инвентаризационной в том, что кадастровая стоимость учитывает различную конъюнктуру. Она учитывает рынок, инфраструктуру, территории, на которых находится недвижимость. Сегодня, например, мы проводили анализ, согласно которому инвентаризационная стоимость в Москве порой ниже, чем в городах России. Это несправедливо, если рынок говорит о том, что недвижимость в Москве стоит 200 тысяч квадратный метр, а в Ростове около 30, так не должно быть. Налог на недвижимость — очень сложный налог», — отметил начальник управления оценки объектов недвижимости Росреестра Алексей Штейников.
Есть в этом и справедливость федерального масштаба: поскольку налог на недвижимость по закону пополнять должен местную казну, регионы — по идее — должны быть кровно заинтересованы в появлении новых объектов налогообложения, а не ждать, пока им «сверху» упадет очередная подачка.
Как это было
Ответственность за проведение оценочных работ возложена на управление оценки недвижимости филиала по Южному федеральному округу ФГУП «ФКЦ Земля». Функция контроля за осуществлением возлагается на Росреестр. И только после этого плательщиков, льготы и ставки, от которых будет зависеть сумма будущих налогов, определят муниципалитеты.
«Всего на территории Ростовской области, по данным, учтенным в государственном кадастре недвижимости, содержится информация о практически трех с половиной миллионах объектов недвижимости.
Исходя из численности объектов капитального строительства в других субъектах России, Ростовская область — это самый большой по количеству объектов оценки регион. В Краснодарском крае меньше.
В процессе обработки сведений два миллиона восемьсот тысяч объектов были оценены, у шестисот шестидесяти тысяч объектов оценки отсутствовали необходимые характеристики, поэтому они были исключены из списка. Те, кто знаком с идеологией кадастровой оценки земель, знают, что это нормально», — рассказал Юрий Михайлов.
В данной ситуации не обошлось и без проблем. «Дело в том, что мы не можем производить оценку объектов, которых нет в кадастре. Поэтому сначала нужно создать реестр недвижимости, а потом проводить оценку. Учитывая сжатые сроки для проведения этих работ, мы параллельно осуществляли перенос данных и оценку», — посетовал Алексей Штейников.
В рамках объединения фонда данных будет создан информационный ресурс результатов кадастровой оценки. Важно дать налогоплательщикам доступ не только к результатам, но и к исходным данным, которые использовались при проведении оценки.
«Создание единого информационного ресурса рынка недвижимости, а также переход на новую схему информационного взаимодействия между Росреестром и УФМС потребовал инвентаризации накопленного за десятилетия. Исчисление налогов во многом зависит от качества и полноты информационных потоков об объектах недвижимости, правообладателях. В результате верификации данных добавлены более 1000 новых участков, неучтенных ранее, — говорит заместитель руководителя управления федеральной налоговой службы по Ростовской области Игорь Морсков и добавляет: — Введение нового налога на недвижимость не должно привести к увеличению налоговой нагрузки. Дополнительные поступления в бюджет в первую очередь должны осуществляться за счет привлечение новых объектов налогообложения».
Как будем считать?
Власти уже сейчас готовы к тому, что недовольных новой оценкой будет предостаточно.
Для этого сразу вводится специальный институт — комиссия по досудебному порядковому урегулированию споров по кадастровой оценке. Ее созданием на данный момент занимается Росреестр.
«Комиссия создается с того момента, когда заказчик проинформировал Росреестр, что он принял отчет, который подготовлен уже в рамках нового порядка, и в этот отчет включены сведения о саморегулируемой организации, которая принимала участие. С этого момента у Росреестра возникают основания для инициирования такого рода комиссии», -—пояснил Алексей Штейников.
Помимо ФГУП «ФКЦ Земля», к работе над оценкой объектов недвижимости на территории Российской Федерации были привлечены более 50 организаций.
В Ростовской области была создана рабочая группа, куда вошли группа оценщиков «СМАО», специалисты «ФКЦ Земля», некоммерческое партнерство «Экспертный совет» и Российское общество оценщиков.
Исходя из законодательства, массовая оценка представляет собой группировку сходных объектов для последующей оценки. Были разработаны 13 групп объектов недвижимости: многоэтажные и среднеэтажные застройки; малоэтажные жилые застройки; объекты для хранения индивидуального транспорта, садово-огородного дачного строительства, бытового обслуживания, сервиса, общественного питания, отдыха и развлечений; объекты, предназначенные для временного проживания, делового, коммерческого, рекреационного и промышленного назначения; объекты образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, спорта, культуры, искусства, религии; порты, вокзалы, станции. Двенадцатая группа представляет собой объекты иного назначения, тринадцатая группа — сооружения. Большая часть — это объекты жилого фонда.
«При построении корреляционно-рекреационных моделей по жилью факторами стоимости стали факторы, которые являются общественно понимаемыми: это год постройки, материал стен, площадь квартиры, этаж расположения, этажность дома. Это общественно понимаемые категории», — пояснил Юрий Михайлов.
Хотели как лучше… а как получится?
Как уже было сказано выше, ставки нового налога на недвижимость, от которых будет зависеть выплачиваемая сумма, определят муниципалитеты. Изначально ставка колебалась от 0,1% до 0,2%. В июне министр экономического развития Эльвира Набиуллина обнадежила, что величина будет 0,01% и выше. Кроме того, предполагаются вычеты — либо для малообеспеченных граждан, либо в зависимости от площади объекта недвижимости. Это очень важно, потому что в результате переоценки налог на недвижимость может вырасти в разы.
«СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» при Торгово-промышленной палате выполнила анализ экономических последствий на основе результатов кадастровой оценки. Эксперты представили варианты сценариев возможных ставок налога, вычетов и льгот.
«Сравнительный анализ инвентаризационной и кадастровой стоимостей показал увеличение кадастровой стоимости по отношению к инвентаризационной приблизительно… в 9 раз. Многие физические и юридические лица имеют такой стереотип, что налог на недвижимость зависит только от кадастровой стоимости. Все начинают бояться кадастровой стоимости — если она уменьшится, то и налог уменьшится, и наоборот. Это не совсем так, потому что налог на недвижимость зависит от ставки налога, льгот и вычетов», — отметил директор департамента оценки, налогообложения и экономики недвижимости АНО «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» ТПП РФ Егор Кизякин.
Сценарии введения налога на недвижимость для объектов жилого фонда.
|
Параметры сценария
|
Эффективная (сопоставимая) ставка, %
|
Доля суммарной облагаемой кадастровой стоимости после вычетов
|
Доля объектов, имеющих положительную налоговую базу после вычетов, %
|
|
Без льгот
|
0,015%
|
100%
|
100%
|
|
Без льгот +15%
|
0,020%
|
100%
|
100%
|
|
Существующие льготы
|
0,032%
|
47%
|
100%
|
|
Существующие льготы +15%
|
0,042%
|
47%
|
100,%
|
|
Вычет 20 кв.м.
|
0,021%
|
72%
|
98%
|
|
Вычет 30 кв.м.
|
0,025%
|
59%
|
89%
|
|
Вычет 40 кв.м.
|
0,030%
|
49%
|
73%
|
|
Вычет 55 кв.м.
|
0,040%
|
38%
|
32%
|
|
Вычет 55 кв.м.+15%
|
0,053%
|
38%
|
32%
|
|
Вычет 55 кв.м. + существующие льготы
|
0,090%
|
17%
|
32%
|
|
Вычет 60 кв.м.
|
0,042%
|
36%
|
22%
|
Как видно из таблицы, чем больше льгот и вычетов применяется, тем больше ставка налога на недвижимость. «Причем больше та ставка налога на недвижимость, которая обеспечивает поступление в бюджет такой же суммы налога, как от пока действующих налогов. Это связано с тем, что при установлении вычетов и льгот из-под налогообложения выпадает часть кадастровой стоимости, т. е. часть налоговой базы. Налоговая база уменьшается, и выпадают некоторые объекты недвижимости из-под налогообложения. Чтобы муниципалитет собирал полную сумму, ему нужно другие оставшиеся объекты недвижимости облагать большим налогом», — объяснил Егор Кизякин.
«Естественно, будет много людей — и заявителей, и правообладателей, — не согласных с оценкой кадастровой стоимости недвижимости. Но и на федеральном, и на региональном уровнях мы будем совершенствовать механизмы, которые эти споры будут сглаживать. Это позволит дать объективную оценку. Все пожелания экономического сообщества будут учтены», — отметил министр имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области Юрий Молодченко.
Прокат автомобилей в Ростове-на-Дону
Аренда авто в Сочи